Immersione nelle statistiche del debito CRE con Willy Walker di Walker & Dunlop

Apr 11, 2024

Elaine Misonzhnik 03 agosto 2023

Tra tassi di interesse in aumento, alcuni problemi presso le banche regionali e il volume delle vendite di investimenti che si è ridotto a una frazione delle sue dimensioni rispetto ai picchi ciclici, gran parte del dibattito sugli immobili commerciali nell’ultimo semestre si è concentrato su quanto le persone dovrebbero preoccuparsi sui potenziali default. La Mortgage Bankers Association, un gruppo commerciale del settore, ha riferito che nel primo trimestre del 2023, le banche e le società di risparmio hanno registrato un aumento di 13 punti base trimestre su trimestre nel tasso di insolvenza di oltre 90 giorni sui loro prestiti commerciali/multifamiliari, mentre gli assicuratori sulla vita e i prestatori di CMBS hanno registrato aumenti di 10 punti base ciascuno.

La società di dati immobiliari MSCI Real Assets ha riferito che a metà anno, il volume delle difficoltà nel mercato immobiliare commerciale statunitense è salito a 71,8 miliardi di dollari, superando le rinegoziazioni di oltre 8 miliardi di dollari. MSCI definisce il dissesto come comprensivo di fallimenti, inadempienze, amministrazione giudiziaria, dissesto o liquidazione degli inquilini e trasferimenti di prestiti a fornitori di servizi speciali. Gran parte di tale sofferenza è concentrata su due settori immobiliari, con oltre 24,0 miliardi di dollari legati agli edifici adibiti ad uffici e 22,6 miliardi di dollari nel settore della vendita al dettaglio. Nel secondo trimestre, le proprietà multifamiliari rappresentavano 6,8 miliardi di dollari in situazioni di difficoltà. Quindi, mentre la quantità di difficoltà nel mercato immobiliare commerciale è in crescita, la domanda è quanto saranno ampie le sfide per mutuatari e finanziatori.

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Per avere una prospettiva su ciò che sta accadendo nel mercato dei prestiti, WMRE ha parlato con Willy Walker, presidente e CEO di Walker & Dunlop, una società di consulenza e finanza immobiliare commerciale con un portafoglio di servizi di prestiti che lo scorso anno ha totalizzato 123 miliardi di dollari.

Queste domande e risposte sono state modificate per motivi di lunghezza, stile e chiarezza.

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WMRE: Continuiamo a vedere i titoli dei giornali su come il settore immobiliare commerciale sia “diretto verso una crisi”. Come valuti lo stato di salute del settore immobiliare commerciale in questo momento e qual è la tua prospettiva al riguardo?

Willy Walker : Penso che sia molto importante definire l'immobile commerciale. All'interno degli immobili commerciali ci sono varie classi di attività che hanno tutte prestazioni molto distinte in questo momento dell'economia, in questo momento del ciclo. Detto questo, molte persone parlano di “crisi del debito immobiliare commerciale” e buttano tutto nella [loro definizione di] immobile commerciale e non è così. Se si guarda l'ammontare del debito in essere nel settore immobiliare commerciale oggi, è di 4,5 trilioni di dollari, ma è molto importante notare che metà del debito in essere nel mondo degli immobili commerciali, 2,0 trilioni di dollari, riguarda proprietà multifamiliari. Oggi non c'è alcuna crisi nella multifamiglia. Periodo. Quindi, quando i titoli dei giornali dicono che c'è una crisi nel debito degli immobili commerciali, metà di quel debito è multifamiliare. Ciò di cui la maggior parte delle persone parla quando parla di crisi è che parla di ufficio. Il mercato degli uffici non sta andando molto bene. [Ma] quando le persone parlano di “crisi immobiliare commerciale”, non stanno guardando le prestazioni dei multifamiliari, del commercio al dettaglio, dell’industria e dell’ospitalità e vanno direttamente in ufficio. Quindi, in particolare per quanto riguarda la tua domanda, non c'è crisi nel settore immobiliare commerciale.

WMRE: Quanto rappresentano un problema i prestiti per uffici in questo momento?

Willy Walker : Gli uffici rappresentano oggi il 17% del debito totale in essere nel settore immobiliare commerciale. E la Mortgage Bankers Association stima che ci siano 98 miliardi di dollari di prestiti bancari che dovranno essere rifinanziati nel 2023. Si tratta di una quantità di prestiti molto significativa. Ma quello che stai scoprendo in questo momento è che i finanziatori stanno lavorando con i mutuatari per rielaborare quei prestiti e fare in modo che il mutuatario non sia inadempiente e il creditore non prenda il controllo della proprietà. Pertanto, a giugno, l’Ufficio del controllore della valuta, la Federal Reserve e la FDIC hanno guidato le banche affinché potessero costituire riserve a fronte di tali prestiti e impegnarsi con i mutuatari per rielaborare i termini e le condizioni di tali prestiti. Quindi, quello che avete visto nei guadagni del secondo trimestre di CitiGroup, JP Morgan e Wells Fargo erano riserve significative [circa 1 miliardo di dollari ciascuna per CitiGroup e JP Morgan] che consentono loro di andare a lavorare con i mutuatari su quei prestiti e fare in modo che non non devo pignorare quei prestiti. Le banche oggi hanno molta liquidità per poter lavorare con i mutuatari per rielaborare questi prestiti. Ci saranno valori predefiniti? SÌ. Ci saranno prestiti pignorati? SÌ. Ma non c’è stata questa enorme crisi di cui [la gente] parla. Ci sono problemi nel settore uffici? SÌ. Non c’è nessun investitore, nessun prestatore oggi che dica “Ho bisogno di fare un prestito per un ufficio”. [Ma lavoreranno con i mutuatari sui prestiti esistenti]. Quindi, la grande differenza tra il 2023 e il 2009 è che durante la Grande Crisi Finanziaria, le banche non avevano liquidità, dovevano pignorare le proprietà e dovevano muoversi velocemente per ottenere tutto il denaro che potevano. Oggi non hanno bisogno né vogliono farlo.